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金九楼市风光不再 楼市供求发生巨变

来源:新华网
2011-10-01 19:10:51

  新华社记者刘德炳、罗宇凡

  9月一过,“金九银十”已经成了一个巨大的疑问。对于指望借助天时大捞一把的开发商而言,“跌”字却成了9月楼市的主旋律。纵观楼市运行轨迹,通常是“金九不再,银十难现”。专家指出,在没有任何外界力量打破这种趋势的前提下,楼市下跌的节奏势必会加速,价格拐点也将进一步确立。

  “金九月”变身“黑九月”

  9月的一个周末,小张举着降价求售的房源牌,在人流较多的北京市西大望路一十字路口站了一个多小时,却无人问津。眼看着这招不奏效,小张举着房源牌,在闹市区不断游走以吸引人的眼球,但同样效果不佳。“一年的收成全看9月。”小张说,在过去两年,根本不用这么费劲,他都能在9月做成几单生意,而现在却难以成交一单。

  这是今年9月楼市的一个缩影。据北京中原地产监测,9月北京一手住宅签约量为5236套,二手住宅签约量为8750套,成交量依然维持低迷状态,相比于去年,这两个数据都下降了50%左右。

  来自中国指数研究院的数据显示,9月一、二线城市楼市成交量普遍遭遇下跌局面,在其监测的30个大中城市中,有七成城市楼市成交量处于环比下降的态势。其中,广州、深圳商品住宅成交量比起本已成交低迷的8月份再下跌30%,上海、天津商品住宅成交量环比下跌近10%。

  多家房企均看淡9月乃至全年楼市,甚至有一些房企已经下调了销售目标。北京城建(11.51,0.10,0.88%)兴泰房地产开发有限公司总工程师崔会学告诉记者:“往年的‘金九银十’楼市成交比较火爆,但今年市场呈现出明显的回落趋势。”

  在成交量下降的同时,成交价格也出现回落迹象。据中国指数研究院监测,9月份上海、广州、深圳等地商品住宅成交均价环比均呈现下降态势,其中上海环比下跌0.37%。

  中国房地产学会副会长陈国强表示,从目前走势来看,多地楼市成交量的同比下跌已成定局,而成交价格也开始显露出下探趋势。

  楼市供求发生巨变

  “楼市在国八条调控之下,市场出现了微妙的变化。”陈国强表示,“尽管楼市走势看似扑朔迷离,但仍可从供求关系上去把握。”

  据他分析,在供应层面,去年以来土地的大规模供应、高开工率增加了楼市库存;在需求层面,一方面以限购限贷为代表的政策极大地抑制了投资投机需求,另一方面购房者普遍处于观望态势,整个供求关系发生了逆转。

  毫无疑问,今年出台的楼市调控是成交量价发生变化的主要原因。但是,自年初楼市调控国八条出台以来,市场已经有8个月的消化期,却为何没能消化掉政策效力而在去年,4月份出台了调控措施,仅仅3个月不到,政策效力即被化解。

  对此,崔会学的感受是限购政策的影响较大。一家大型开发商日前作出的调查报告显示,在国内最严限购令下,北京市想买、能买的购房者数量只有数十万。

  亚豪机构市场总监郭毅表示,限购令一方面排除了投机需求;另外,随着有购房资格的购买力日渐消化,市场上的有效购买力将会越来越少,所以尽管市场也在试图消化政策,但随着时间推移形势只会越来越严重。

  房价拐点有望加速确立

  对于开发商而言,借助“金九银十”赚个盆满钵满无疑对缓解整个资金链状况意义重大。尤其是在今年,开发商资金链普遍绷紧,那么9月、10月的楼市收成势必将进一步影响开发商的状态。

  郭毅表示,从市场规律来看,最好的销售季节成交难以大幅反弹,估计10月份市场难有太大起色。

  陈国强表示,年底一般是开发商比较难熬的日子,他们既需要偿还信贷欠款,也需要支付工程款、员工年终奖,如果“金九银十”成交低迷,那么必将加剧开发商在与政策博弈中的失衡感。

  陈国强预计,在开发商普遍负债增加、供应量增大、购买力不足的局面下,开发商必然更期望采取以价换量的销售模式,房价下跌的步伐有望加快,价格拐点有望加速确立。

  其实,类似的局面在3年前曾出现过。2008年9月,在从严调控之下,当月市场成交十分低迷,随后全国多个城市发生了实质性的房价下跌,不过,受到国际金融危机的影响,宏观调控为之转向,房地产市场调整的轨迹就此打断。

  但目前随着调结构、转方式,中国经济基本面持续向好,另外CPI居高不下等因素也决定了本轮调控的持续性和深入性。

  陈国强表示,从目前政策释放出来的信号看,楼市调控从紧的方向不会改变,控制高房价的预期仍将持续较长时间,这将根本决定楼市的走势。

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